深圳控股调研纪要
自改革开放以来，深圳从小渔村蜕变成为国际化的大都市，这个城市创造了很多人类历史上的奇迹。从三天一层的国贸大厦，到雨后春笋般的华润春笋，深圳速度是深圳特有的象征。深圳控股作为深圳本地的资深国企，也与这座城市一样，散发着无尽的魅力。这次调研活动，我们就一起去探访了深圳控股。
(相关资料图)
首先为大家介绍一下深圳控股。深圳控股于1997年在香港联交所上市，其控股股东深业集团是深圳市国资委直管的大型综合企业集团，公司按照“产城创新建设者、幸福民生运营商”的定位，以物业开发、物业投资及城市综合运营服务为核心业务，同时涉足高科农业、高端制造等创新业务，致力于转型升级成以城市综合开发运营、科技产业的投资服务为主业的科技型产业集团。那么在此我用一句话总结：深圳控股是国企，房企中的国企如何定位，大家不妨看看保利与中海。
接下来，我主要从这几个方面为大家分析一下深圳控股。
一、财务
站在当下，房企的财务问题非常值得我们关注，部分地产公司的暴雷警示我们：分析一家房企，要结合资产负债率、流动比率、毛利率、净资产收益率等多角度去分析。我评价一家房企，首先会关注资产负债端，深圳控股最近几年的资产负债率没有超过70%的，与那些动不动就达到90%资产负债率的房企相比，深圳控股的偿债能力非常强大。
从盈利角度分析，深圳控股去年的合同销售192亿，与2021年相比略有上涨，公司的开发毛利率37%，在行业属于比较高的水平。关于为什么能有这么高的毛利率水平，经调研，一方面深圳控股聚焦高能级城市，大部分土储都位于深圳、粤港澳大湾区、长三角地区等有经济支撑和人口支撑的区域。另一方面，公司土地资源获取方式比较多元，12年到20年期间深圳的项目大部分通过旧改或者资产注入的方式获得，过往母公司有较多核心区域的优质资源通过资产注入形式为深圳控股充足了储备，比如深业中城、深业东岭、深业上城项目，另外深圳车公庙、八卦岭这些福田核心片区都有旧改项目。这些项目在获取过程中少了需要竞拍的过程，同时核心区域价值的持续提升，确保了较高的毛利率水平。近2年，土地公开市场趋于理性，政府推出的地块大部分双限，竞争相对减少，深圳控股积极把握机会参与了深圳、上海、南京多地的集中供地竞拍，项目回报相比几年前的公开市场也比较可观。近期推进的土地整备利益统筹项目未来也将维持较好的盈利水平。其实总结起来，我个人认为深圳控股能够做到如此高毛利率的原因，无外乎拿地优势和地域优势。长期而言，公司有信心维持优于行业的毛利率水平。
同时我关注到深圳控股2022年扭亏为盈，每股收益达到了0.23港元以上，在近两年房地产走弱的大行情下，能保持这样的业绩还是可圈可点的。
今年的中特估行情也让大家关注到国企的估值重塑。深圳控股作为国企，稳健推动各业务高质量发展，一方面公司融资渠道非常畅通，目前为止深圳控股没有公司债，主要借款来自银行贷款，得益于健康的资产负债结构和良好的信用，公司从银行取得的贷款利率在同业内较低（3.3%）。同时，充足的资金也确保了深圳控股在获取资源时具有优势。
对于房企，我认为我们还需要关注的一个点就是分红。当下的地产股如果能够维持源源不断的高分红，意味着公司的现金流量稳定。可以看到，深圳控股最近10年的股利支付率稳中有升，去年的现金分红总额更是创造了历史新高。
二、“商业+”模式
“商业+”模式其实不是深圳控股提的，是我根据他们的业务模式总结的。深圳控股于“十三五”期间提出了开发销售与持有运营并重的发展策略，将核心区域的商业留作持有物业进行经营。目前有约180万方的投资物业，超过8成位于深圳。每年租金收入规模约15亿港元。
以本次调研参观的深业上城为例，这是深圳控股在深圳的标杆项目，占地约12万m²，总建面约120万m²，是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的大型城市综合体。项目位于深圳市福田中心区，东西两侧通过幸福廊桥分别连接莲花山和笔架山两座深圳市中心的山体公园，地理位置得天独厚，颇有纽约中央公园的味道。
深业上城与高端五星级品牌合作，写字楼高层是深圳文华东方酒店，目前是深圳最豪华的酒店（房价排名第一），近期获“福布斯旅游指南”五星评级。深圳文华东方酒店有专门的法国、日本和西班牙餐厅，餐厅主厨均来自不同国家，从而打造更加地道的国际美食体验。酒店同时配备有酒吧、会客厅、游泳池、宴会厅和阅览区域，能够为客人提供一站式服务，集“现代”、“豪华”和“时尚”于一体，既有东方的典雅气息，又有西方世界的科技感。这里我简单放几张深圳文华东方酒店的照片，供大家参考。
深业上城商业部分包括外街、品牌街、商场和小镇。品牌街位于商场北面，主要经营各种奢侈品品牌。商场主要分布在B1到L3层，每层皆有不同定位。B1层为最繁忙的一层，拥有电影院、美食广场和百货超市等。L1层分布中高端时尚品牌，南面的笋岗路为商场的首层。L2层与品牌街相连接，定位为国际时尚品牌。小镇位于L3商场的平台，为商业组合设计亮点，配合小镇上方Loft居住SOHO人群。小镇也是著名的网红打卡圣地，各种设施极富现代感，非常吸引年轻人。
当然这里边最具特色的，我认为还是莲花山、笔架山的幸福廊桥。廊桥将深业上城与莲花山公园和笔架山公园连接起来，人们可以走完莲花山，走到这个镇上面，喝喝茶、购购物、看看书。甚至可以在转完公园之后，在商场里换件衣服，再继续购物。这里附上我拍摄的廊桥图片：
三、城市综合运营业务
深圳控股年报中提及，深业运营是深圳控股旗下开展城市综合运营业务的主体，，主要业务分为三大块：
1、住宅物业管理服务，深业运营作为成立超过30年的企业，住宅物业服务体系比较成熟，截至2022年9月30日，在管面积约2660万平米的体量，面积占比约45%，收入占比约34%。
2、城市及产业园服务，主要包含三块业务：一是市政基础设施服务；二是公共设施管理服务，；三是产业园区服务。截至2022年9月30日，在管面积达2860万平米的体量，面积占比约48%，收入占比约42%。
3、商业物业运营和管理，目前管理了多个商业物业项目，包括商业综合体、社区商业、写字楼、酒店等业态。截至2022年9月30日，该业务板块收入占比约24%。
根据深业运营招股说明书，深业运营的亮点主要分为六个：
亮点1：深业运营是深耕粤港澳大湾区、辐射全国的全业态的物业管理服务商，在粤港澳大湾区的在管面积占总体约63%，超过3700万平方米，2021年获大湾区城市服务的物业服务力TOP5称号。深业运营的客户类型非常广泛，有to G（政府、街道、公共机构等）、to B（企业客户、商户）和to C(业主、住户、消费者)，这其中不乏上市公司和《财富》世界500强的公司。
亮点2：深业运营具有出色的非住宅服务能力，非住宅服务主要分为四块业务：一是市政基础设施服务，为街道提供清洁、绿化管养、市容巡查、垃圾分类、街道设施管养及消杀服务，参与深圳首个主打“管家式”服务的“物业管理城市”项目，并参与合撰《物业管理城市运营规范》团体标准；二是公共设施的管理服务，深业运营服务了多个医院、学校、政府办公楼物业项目，服务湖南省长沙市委市政府机关大院超过20年；三是产业园区的服务，管理超过30个产业园区项目，截至2022年9月30日，在管建筑面积近700万平方米；四是商业物业运营及管理，在深圳运营管理多个商业综合体，包括深业上城、塘朗城、深业中城、深业东岭。其中具有代表性的大型地标性城市综合体深业上城，是深圳优秀城市综合体TOP 5，吸引了多家知名品牌首店和世界500强进驻。
亮点3：一体化产品线及品牌集群。所谓一体化的产品线是指“5+1+1”的模式。“5”就是深享城、深享业、深享商、深享园、深享居。“1”是深业商管公司。“1”是深业技术支持，包括电梯维保、机电维保、绿化管养、环境服务、膳食服务五大专业服务。
亮点4、强大股东支持和国企背景。这一点在前文的“财务”中有详细介绍，在此不再赘述。
亮点5、广泛运用数字化管理，通过多年的摸索和业务实践相融合，形成三个主要的平台：一是客户应用程序“深到家”和员工移动程序“业委汇”。二是员工移动程序“深业城市管家”和“巡检通”，为城市服务进行系统管理及分析。三是园区运营平台“深智慧”，实现对园区内各类服务资源集中调配，及时回应企业客户需求。
亮点6、管理团队，高管团队从业时间都比较长，业务经验很丰富。
四、考察调研
调研期间，有幸与深圳控股管理层进行了以下探讨：最近几年房地产普遍表现得比较低迷，即便是大型国企，有的增长比较缓慢，有的净利润也有较大幅度的下降。深圳控股核心业务包括地产开发和运营，其发展与中国房地产行业发展密不可分、息息相关。公司如何看待中国未来房地产行业走势，当房地产进入成熟期，未来不可能有大规模的增长点，公司将寻找什么样的新机遇，未来公司发展空间如何布局？
经交流和分析，房地产确实过了过往黄金、白银的时代，经过近2年的调整，房地产行业经历了洗牌，现在留存下来的优秀房地产企业都具备较强的综合素质，在资源获取能力、产品质量、销售等各方面具有优势。另一方面，行业的洗牌也体现在城市的分化，有人口和经济活力的区域能够支撑当地房地产市场的长期发展；而三四线城市的房价和成交量恐怕就比较难有支撑。深圳控股具有战略定力，始终保持稳健安全的策略，2021年更是把握住机会果断出手扩充土地储备，确保了高质量可持续发展。
深圳控股“十四五”期间的发展战略非常清晰，在促进地产业务稳健发展的同时，积极推动综合运营业务的拓展，加强创新业务的培育，致力转型升级为城市综合开发运营、科技产业的投资服务为主业的科技型产业集团。公司积极推动业务转型，致力于“十四五”期间形成有限多元化的产业布局，各业务板块均有明确的“十四五”规划和实施路径。
1、地产行业的底层逻辑发生了根本性的变化，市场从增量市场转向存量市场。公司接下来将布局当期投入少、孵化成功后可获得大规模优质资源的土地整备利益统筹项目，持续提升存量资产盘整、提质改造的能力。另外，公司过往将核心区域优质资产都留下来持有长期运营，出租率优于市场水平，目前已具备一定规模的租金收入规模。存量资产结构的优化和有效盘活，是应对行业逆周期的重要手段之一。
2，公司秉承“服务产业”的使命，搭建产业空间载体，形成了具有差异化的开发-运营-投资一体化的产业园区业务模式，并在粤港澳大湾区、长三角地区、成都等区域形成了产城生态布局。同时，深圳控股的母公司深业集团目前承接了多个战略性重大项目，包括深圳光明科学城的投、建、运、转，以及深圳坝光国际生物谷的建设运营；并作为窗口企业推进深港融合合作。深圳控股将积极协同母公司发展，把握发挥产业规划、产业导入服务、园区运营的核心优势，积极推进产城空间建设，助力湾区创新产业发展。
3、公司着力打造城市综合运营板块，以深业运营为主体，以“服务城市”为定位，多业态、高增值拓展实现自身转型，助力深圳智慧城市，引领城市升级。深业运营经过多年发展已具有成熟的服务体系，同时具有强大的市场拓展能力，项目获取并不完全依赖深圳控股的支持。资料显示，深业运营来自于深业交付的项目占比不到30%，超过70%的在管面积都是独立第三方拓展，外拓实力强劲。尽管当前资本市场物管板块处于相对低谷时期，但公司分拆运营业务谋求上市，是既定的战略目标，是希望通过资本市场完善公司治理，打磨深业品牌，实现规模化发展，跻身行业领先行列。
4、“服务科技”。高科技制造方面，晶华显示公司，是深圳控股旗下经营多年的工业制造企业，以显示产品和智能控制器为产业，是智能显示控制方案解决服务领域的领先企业，目前已是国家级高新技术企业，近期也获得了深圳市“专精特新”中小企业认定。受益于万物互联，行业前景广阔，公司积极谋求分拆，通过资本市场加速发展。高科技农业方面，农科公司于2014年通过资产注入并入深圳控股，以“高科农业+特色农旅”为引领，构建农业产业体系。农科公司将以“科技+资本”为支撑，通过技术合作和资本运作实现非线性增长，打造国内一流的农业科技企业。
深圳控股也注重修炼内功，2022年公司推动“管理提升”行动，打磨各业务产品和服务品质，优化内部流程和经营效率，加强人才队伍和数字化建设，进一步放大了管理效能和风险防范等优势。
整体来看，深圳控股的转型故事，是基于地产作为基石业务以及过去多年已培育的业务开展的，是比较扎实和靠谱的。
1、深圳控股作为深圳的一家国企，在如今房地产行业大浪淘沙的环境下，具有得天独厚的优势。
2、深圳控股的财务数据比较稳健，尤其是销售毛利率和资产负债率表现非常优秀，在行业内属于佼佼者。
3、深业上城是深圳控股打造的深圳地区特色，该项目立足深圳核心商务区，集购物、酒店、餐饮、办公、娱乐等于一体，简言之就是深圳控股的聚宝盆。
4、深业运营已递表，深圳控股将通过分拆城市综合运营业务加速板块的独立发展。
$深圳控股(00604)$#雪球调研团#
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营业执照公示信息
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